사업양도 해당 여부

호텔을 신축ㆍ분양하는 사업자가 호텔의 준공 전에 호텔을 운영할 사업자와 임대차계약을 체결하는 조건으로 매수인과 호텔의 매매계약을 체결하여 호텔 준공 후 매수인에게 양도하는 경우, 해당 호텔의 양도는 재화의 공급에 해당하는 것임

[회신] 호텔을 신축․분양하는 사업자가 호텔의 준공 전에 호텔을 운영할 사업자와 임대차계약을 체결하는 조건으로 매수인과 호텔의 매매계약을 체결하여 호텔 준공 후 매수인에게 양도하는 경우, 해당 호텔의 양도는「부가가치세법」제9조에 따른 재화의 공급에 해당하는 것입니다. 1. 사실관계 ○ 매도인은 부동산개발 및 컨설팅을 주된 영업목적으로 설립된 주식 회사이며 관리형토지신탁을 통해 본거래 매매목적물을 신축하여 준 공 되면 매수인에게 정해진 가격에 매도하기로 부동산매매계약을 체결함 - 매수인은「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 설립된 부 동산집합투자기구의 신탁업자로서 건물이 준공되면 매입하기로 하였고 공사기간 동안에는 사업비 조달을 위한 PF대출(선순위대출 □□원, 후순위대출 △△원) 중 후순위대출의 대주로서 매도인에게 대출을 실행함 - 현재 건물이 준공되어 매수인은 후순대출 상환과 매매대금 지급을 상계처리하고 나머지금액을 매도인에게 지급한 후 소유권이전등기를 접수중임 ○ 부동산 매매거래(선매입) 관련 주요 약정 - 매매대금 지급시점 : 건물 준공시 매매대금을 지급하고 소유권이전 절차를 진행함 - 임대차계약 : 건물 전체에 대하여 호텔운영업체(임차인)가 장기임차하는 계약을 체결함 - 임대차계약승계 : 매도인은 건물의 공사 개시 이전에(2년전) 호텔운 영업체(임차인)와 임대차계약을 체결하였으며 매수인은 건물의 준공후 동일한 조건으로 임대차계약을 승계함 2. 질의내용 ○ 거래당사자는 기체결된 부동산매매계약에 따라 준공에 맞취 부동산 매매거래를 완료할 예정이며 현재 부동산매매 계약상 매수인은 매도 인에게 건물분 부가가치세를 지급하도록 되어 있는데 사업양수도에 해당하는지 여부 3. 관련법령 ○ 부가가치세법 제4조 【과세대상】 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다. 1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급 2. 재화의 수입 ○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다. ② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】 ⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. <개정 2014.1.1> 2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. ○ 부가가치세법 시행령 제23조 【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도】 법 제10조제8항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것( 「법인세법」 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 「조세특례제한법」 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. <개정 2014.2.21> 1. 미수금에 관한 것 2. 미지급금에 관한 것 3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것 ○ 법규부가2008-3, 2008.10.23 사업장에 관한 모든 물적 시설물, 영업권, 인적구성원을 포함한 권리・의무를 포괄적으로 승계시키면서 사업의 승계에 영향을 미치지 않는 외상매출금과 은행차입금 등 일부 자산・부채를 제외한 경우에는 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당되나, 부동산임대업을 영위하는 법인이 부동산과 임대보증금을 승계시키더라도 그 밖의 자산과 부채 및 영업권을 승계시키지 아니하며, 당해 사업에 관련된 종업원을 제외한 경우, 부동산임대업의 관리운영에 관련된 모든 채무를 제외한 경우에는 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당되지 아니하는 것입니다 ○ 제도46015-10288, 2001.03.28. 부가가치세법 제6조 제6항 제2호 에서 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업용 자산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리(미수금에 관한 것을 제외함), 의무(미지급금에 관한 것을 제외함) 등을 포괄적으로 양도해 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단 사항임